خبر بد برای مستاجران/ دوباره اجاره مسکن سر به فلک میکشد

 افزایش اجاره بهای مسکن:  گزارش اخیر بانک مرکزی نشان داد در کنار رکود حاکم بر بازار مسکن، قیمت مسکن نیز اندکی تقویت شده است.

با توجه به آخرین گزارش بانک مرکزی در مرداد ماه در خصوص تحولات مسکن شهر تهران، رشد نقطه‌ای اجاره بها ۴۵.۵ درصد و رشد نقطه‌ای قیمت مسکن ۱۶.۸ درصد بوده است.

رشد نقطه‌ای اجاره بها که ۴۵.۵ درصد را نشان می دهد

این آمار در حوزه قیمت ها شاید آن چنان جلب توجه نکند اما وقتی به رشد نقطه‌ای اجاره بها که ۴۵.۵ درصد را نشان می دهد مرور می کنیم متوجه می شویم که روزهای سختی در آینده در انتظار مستاجران است.

اگر چه برخی کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقد هستند که کاهش ساخت و ساز و عرضه مسکن یکی از دلایل رشد بیش از حد اجاره بها خواهد بود اما به نظر می رسد بیشترین عامل در افزایش نرخ اجاره بها می تواند به تورم عمومی، اوضاع اقتصاد کلان و معیشت باز گردد.

ثبت بیشترین تورم نقطه‌ای اجاره‌بها در شهر تهران مربوط به شهریور ۱۴۰۲ با ۵۸.۹ درصد است که به دنبال تورم ۱۰۷.۲ درصدی قیمت مسکن در اردیبهشت ماه اتفاق افتاده است. از دی ماه سال گذشته نیز تورم اجاره‌بها در کانال ۴۰ درصد باقی مانده است.

بازار مسکن با روزهای رونق خود فاصله بسیار زیادی دارد

داوود بیگی نژاد نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که با رجوع به آمارهای بانک مرکزی می توانیم دریابیم که علیرغم گذر از فصل جابجایی، هنوز هم باید نگران مستاجران بود؟ گفت: هنوز هم نه به آن شدت اما تا حدودی در فصل جابه‌جایی مستأجران قرار داریم. بنابراین باید رشد آمار معاملات در بازار مسکن چشمگیر می بود اما در حالی که بازار مسکن با روزهای رونق خود فاصله بسیار زیادی دارد و در رکود شدید اما همراه با تورم قرار دارد.

او در پاسخ به این پرسش که به نظر می رسد رکود باعث شده قیمت مسکن حداقل در این چند ماه افزایش نداشته باشد و حتی در برخی اوقات کاهشی هم شده باشد؟ تاکید کرد: قیمت مسکن در بازه زمانی یک سال گذشته ۱۷ درصد افزایش یافته است.

او ادامه داد: کاهش ساخت و ساز و عرضه مسکن و وضعیت فعلی بازار مسکن که در یک رکود تورمی به سر می برد یک زنگ خطر جدی برای مستاجران به شمار می‌رود.

بیگی‌نژاد با اشاره به اینکه زنگ خطر برای مستاجران را می توان به چند بخش تقسیم و دسته بندی کرد اما نکته مهم کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن و مستاجران است که باید برای آن چاره های اندیشیده شود خاطر نشان کرد: مسکن به عنوان یکی از اساسی‌ترین نیازهای بشر، همواره نقش تعیین‌کننده‌ای در کیفیت زندگی و رفاه افراد داشته است. برخورداری از سرپناه مناسب نه تنها از نیازهای اولیه انسان به شمار می‌رود، بلکه تاثیر مستقیم بر امنیت روانی، اجتماعی و اقتصادی افراد دارد.

نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه بازار مسکن با رکودی که در خود می بیند برخلاف رسم‌ دهه‌های اخیر خود حرکت می‌کند، گفت: افزایش جمعیت، گسترش مهاجرت به پایتخت و محدودیت‌های عرضه زمین مناسب برای ساخت‌وساز از جمله عواملی هستند که بازار مسکن در تهران را تحت فشار قرار داده‌اند.

منطقه ۵ و سپس مناطق ۱۰، ۲ و ۴ بیشترین میزان معاملات مسکن

وی افزود: بر اساس آمار تحولات بازار مسکن که بانک مرکزی طی روزهای اخیر منتشر کرده، منطقه ۵ و سپس مناطق ۱۰، ۲ و ۴ بیشترین میزان معاملات مسکن را ثبت کردند، اما نکته حائز اهمیت اینجاست که بیشترین تعداد قراردادها مربوطه به آپارتمان‌های بالای ۲۰ سال است.

او افزود: این آمار و روند معاملات مسکن به خوبی نشان می دهد که قدرت خرید متقاضیان مسکن کاهش یافته است و به همین دلیل است که تقاضا برای خرید و اجاره واحدهای نوساز کاهش یافته است.

نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: همانطور که اشاره کردم این وضعیت بازار مسکن و قیمت ها، زنگ خطری برای مستاجران به شمار می‌رود. در این بازار رکودی، قیمت مسکن نسبت به بازه زمانی مشابه سال گذشته، ۱۷ درصد افزایش یافته است.

بیگی نژاد تصریح کرد: رونق در بازار مسکن تا زمانی وجود دارد که عرضه و تقاضایی باشد اما هم‌اکنون با توجه به وضعیت بازار فعلی مسکن تقاضایی وجود ندارد و دیگر مستأجران به دنبال خرید خانه نیستند، زیرا قدرت مالی خرید ندارند.

وی با اشاره به اینکه برخی از مالکان و برخی از فعالان غیر مجاز بازار مسکن به قانون‌گذاری دستوری دولت، توجهی ندارند، افزود: با توجه به افزایش بالاتر از نرخ تعیین شده، قیمت اجاره‌بها و مسکن مشخص است که قیمت‌گذاری در بازار مسکن بدون توجه به قانون‌گذاری‌های اخیر صورت می‌گیرد اما عده‌ای برخلاف واقعیت تصور می‌کنند، قیمت مسکن توسط مشاوران املاک افزایش می‌یابد؛ درحالیکه چنین نیست.

 با وجود سقف افزایش اجاره‌بهای ۲۵ درصدی در چند سال گذشته، فعالان حوزه مسکن خبر از عدم عملکرد این سیاست می‌دهند و بسیاری از مالکان اجاره‌بهای خود را بین ۵۰ تا ۷۰ درصد افزایش داده‌اند. دولت برای کنترل بیشتر بازار مسکن قانونی را تصویب کرده که در صورت عدم رعایت سقف افزایش اجاره‌بها، موجران متخلف مشمول مجازات خواهند شد. به طور کلی، با وجود این سیاست و افزایش روزافزون هزینه‌های زندگی، مالکان از اجاره دادن املاک خود جلوگیری خواهند کرد که منجر به رکود عرضه خواهد شد.

دو عامل اصلی تغییر نرخ رشد نقطه‌ای اجاره‌بها، افزایش سطح تورم عمومی و تورم مسکن طی سال‌های اخیر بوده است. با توجه به روند رشد نقطه‌ای متوسط قیمت مسکن و اجاره‌بها در شهر تهران، وقتی شوک‌های بزرگی به بازار مسکن وارد شده، بازار اجاره نشین‌ها نیز پس از مدتی و نه در همان موقع از آن تاثیر پذیرفته است. در چند سال اخیر سرعت رشد نقطه‌ای اجاره‌بها به طور قابل توجهی افزایش یافته که این موضوع نشان می‌دهد که تورم عمومی و تورم مسکن به سطوح عجیبی دست پیدا کرده‌اند.